傑出家園外牆修繕工程

傑出家園社區建築物外牆修繕工程授權及同意書

一、本次修繕工程緣由

緣本社區建築物外牆飾面紅磚剝落情形相當明顯，日前受臺中市政府都市發展局履勘後，以中市都管字第1150135138號函通知本社區，確認外牆飾面材料已有剝落情形，顯有危及公共安全之虞，函令限期完成臨時安全防護措施及修繕改善作業在案(詳附件)。

為維護住戶及公共通行安全，恢復建築物正常使用功能，並因應市府之訓令，本社區管理委員會業于115年7月3日召開區分所有權人臨時會議進行相關事宜之商議，並決議迅即辦理本次建築物外牆修繕工程。

二、修繕之實施指標

本次修繕工程係為改善建築物外牆安全狀況，其完成包括：

（一）改善外牆飾面材料剝落情形，降低公共安全風險。

（二）維護建築物及公共通行之安全，確保建物正常使用功能。

（三）依主管機關通知期限完成改善作業，以符合相關法令規定。

（四）本社區外牆如未及時修繕改善，可能造成公共安全事故，並可能衍生民刑事相關賠償及究責、行政裁罰及其他相關法律責任，住戶自需共同負擔相關法律後果。所以需要立即執行此修繕。

三、預期工程費用與繳納方式

（一）本次工程目前初步估算，每戶應分擔費用為新臺幣壹拾參萬元整（130,000元）。(如附件估價單所示)，本金額為專款支應修繕所需。

（二）由於市府限令啟動修繕期限在即，為配合工程前置作業及發包需求，各戶需於本年七月卅日前繳訖新臺幣壹拾參萬元整（NT$130,000）。

（三）繳款方式，請匯入本大樓於台新銀行開立之公款帳戶，帳戶資訊為:

戶名: 傑出家園大樓管理委員會

金融機構: 台新國際商業銀行大墩分行

帳號: 2076-01-＊＊＊＊（完整帳號見下載檔／實體文件）

請自行做匯款註記以便核對

（四）上述收取金額係依目前工程概估所訂，並非最終結算金額；實際每戶應分擔費用仍應以工程決標結果、施工契約及最終工程結算結果為準。

（五）本工程費用於決標及結算後，如與預繳金額有所差異，將依最終結算結果辦理多退少補。管理委員會並將於結算確認後，通知各戶最終應繳或應退金額、繳納或退款方式及期限。

四、授權及同意事項

為因應此項工程，本人同意並授權本社區管理委員會依市府函令辦理本次建築物外牆修繕相關事宜;包括但不限於：

（一）工程規劃、設計、估價及招標。

（二）工程發包、決標及簽訂施工契約。

（三）工程施工、監造、履約管理及驗收。

（四）辦理本工程所需之相關行政程序及文件簽署。

（五）其他依法辦理本工程所必要之相關事項。

( 六 ) 同意依管理委員會前述通知，於115年7月30日前繳納本人(戶)應分擔之修繕款項。

( 七 ) 追認115年7月3日臨時會中所有決議事項 (詳附件)

五.附帶認諾事項:

本人知悉，本工程係依台中市政府通知辦理之公共安全改善事項，攸關建築物安全及全體住戶之共同利益。

如部分住戶未表示同意，可能影響工程推動及改善期程；惟本案仍應依《公寓大廈管理條例》、相關法令規定及住戶會議決議即刻辦理。

社區住戶共同瞭解同意事項:

一、本修繕工程係依臺中市政府都市發展局中市都管字第1150135138號函要求辦理。

二、本工程之施工範圍、施工方式、工程契約金額及各戶應分擔費用，均以工程決標結果、施工契約及最終工程結算結果為準。

三，各戶之預繳款項與後續應繳或應退金額，將由管理委員會依工程進度另行通知辦理。

四，本授權及同意書所蒐集之住戶個人資料（包括姓名、聯絡方式等），僅限用於本次外牆修繕工程之確認、聯繫、行政作業及相關法定程序使用，不得作其他用途。

五，本授權及同意書如有未盡事宜，悉依《公寓大廈管理條例》及其他相關法令規定暨住戶會議決議辦理。

住戶簽署

社區戶號（管理編號）：____________________________

建物門牌（地址）：_台中市南屯區大墩十三街_______________________________

住戶姓名（區分所有權人）：________________

聯絡電話：________________________________

Line帳號 :

本人已詳閱本授權及同意書全部內容，並充分了解其內容及法律效果，同意依本授權及同意書內容辦理。

簽名（或蓋章）： ________________________

簽署日期： 中華民國______年______月______日

傑出家園社區建築物外牆修繕工程

同意暨繳款確認書（修正版草案）

一、工程緣由

本社區建築物外牆飾面材料剝落，經臺中市政府都市發展局以中市都管字第1150135138號函通知，限期完成臨時安全防護措施及修繕改善（函影本詳附件一）。本社區業於民國115年7月3日召開區分所有權人會議（臨時會議）合法決議辦理本次修繕工程（會議紀錄詳附件二）。

二、本同意書之性質

本同意書係供區分所有權人確認知悉本工程之辦理，並同意配合繳納分攤款項。本同意書不取代區分所有權人會議之決議，亦不影響區分所有權人依《公寓大廈管理條例》及相關法令享有之權利。

三、費用與繳納

本戶應分攤金額：新臺幣壹拾參萬元整（130,000元）。本工程採每戶均攤，業經民國115年7月3日區分所有權人會議決議（決議紀錄詳附件二）。

繳款期限：民國 115 年＿＿月＿＿日前繳訖。

繳款帳戶：台新國際商業銀行大墩分行，戶名「傑出家園大樓管理委員會」，帳號 2076-01-＊＊＊＊（完整帳號見下載檔／實體文件）。匯款時請註記「戶號＋姓名」，管理委員會收款後一律開立收據。

本金額為預收款，實際費用以工程決標契約及最終結算為準，多退少補；結算金額超過核定預算 10% 之部分，須另經區分所有權人會議決議後始得向各戶收取。

工程結算後如有賸餘款，管理委員會應於公告收支明細後 30 日內，按各戶原繳納金額比例併同孳息退還；如擬轉列公共基金，應另經區分所有權人會議決議。

逾期未繳者，管理委員會將以書面定 7 日以上期間催告，並自繳款期限屆滿之翌日起按年息 5% 加計遲延利息；經催告仍未繳納者，依《公寓大廈管理條例》第 21 條訴請法院命其給付。

繳款確有困難者，得於繳款期限前以書面向管理委員會申請分期，至多 3 期（每月一期）；經同意分期者，分期期間按年息 5% 加計利息；任一期未按期繳納，未到期部分視為全部到期。

四、同意及授權事項

本人同意由管理委員會依區分所有權人會議決議，辦理下列本工程相關事項：

工程之規劃、設計、估價及招標。

工程之發包、決標及施工契約之簽訂。

工程之施工、監造、履約管理及驗收。

辦理本工程所必要之行政程序及文件簽署。

本授權以上列四款為限，自簽署日起至本工程驗收及結算完成時止。

五、財務透明

本工程款項存入專戶專款專用；管理委員會按施工階段公告收支明細，相關憑證依規定保存，供區分所有權人查閱。

六、施工配合與住戶保障

承攬廠商應投保營造綜合保險及第三人責任險，保險證明由管理委員會留存備查。

工程保固依施工契約辦理，保固年限不得低於＿＿年，並自驗收合格日起算。

施工造成區分所有權人或住戶財物損害者，由承攬廠商負責修復或賠償，管理委員會協助處理。

施工期間之作業時間、安全防護措施，及需進入或經過專有部分（如陽台、窗台）之作業，管理委員會或廠商應事前通知該戶。

七、個人資料告知事項

本同意書蒐集之個人資料（姓名、戶號、聯絡方式），由傑出家園大樓管理委員會基於本工程之確認、聯繫、收退款及相關法定程序之目的蒐集，利用期間至本工程結算及保固期滿止，利用對象以管理委員會及承攬廠商（限工程聯繫必要範圍）為限。您得依《個人資料保護法》請求查詢、閱覽、複製、補充更正、停止蒐集處理利用或刪除；如不提供，將影響工程聯繫與收退款作業之辦理。

八、附件

附件一：臺中市政府都市發展局中市都管字第1150135138號函影本。

附件二：民國115年7月3日區分所有權人會議紀錄。

附件三：各戶分攤試算表。

附件四：工程估價單（決標後改附施工契約摘要）。

本同意書一式二份，管理委員會與區分所有權人各執一份為憑。

聯絡窗口：管理委員會＿＿＿＿＿＿（電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿）

簽署欄

本人已閱讀並瞭解本同意書之內容，同意依本同意書辦理。

註：簽署人以區分所有權人為限；一戶由數人共有者，由全體共有人或推派代表一人簽署；委託他人代簽者，請檢附委託書。

「外牆修繕工程授權及同意書（初版）」修正對照表

依管理委員會徵求過目斧正提出　　提案委員：＿＿＿＿＿＿　　民國 115 年 7 月 ＿＿ 日

註：各戶分攤金額、工法與外觀樣式，俟區分所有權人會議決議後再填入定稿版；本表僅就條款結構與文字提出修正建議。

傑出家園社區管理委員會　委員提案書

外牆修繕工程執行方式與「授權及同意書」修正建議案

提案委員：＿＿＿＿＿＿＿＿ 日期：中華民國 115 年 7 月 ＿＿ 日

壹、背景與提案動機

本社區外牆飾面剝落，經臺中市政府都市發展局（中市都管字第1150135138號函）限期改善。管理委員會迅速因應，已於 115 年 7 月 3 日召開區分所有權人臨時會議並合法決議辦理修繕，本席深表肯定與感謝。

為使後續執行順利、減少住戶爭議，並保障全體區分所有權人與全體委員之權益，謹提出以下四項建議，敬請委員會討論。

貳、提案事項

提案一：施工方式與外觀樣式——由管委會先收斂，再交區權會表決

說明：7 月 3 日會議已決議辦理修繕並採每戶均攤，惟「施工方式（工法）」與「外觀樣式」當日並未決議。兩家報價分屬不同工法——金屬複合板包覆全棟約 369 萬元（未稅），磁磚剝除塗裝原報價約 76 萬元（未稅，僅涵蓋部分牆面、須依全棟同範圍重估）——價差大、外觀改變程度亦不同，屬影響全棟之重大事項。建議由管理委員會先收斂為可比之選項，再交區分所有權人會議表決：

【甲】開會前，管理委員會先完成收斂：

向兩家（並建議增列第三家）廠商索取「全棟同範圍、同規格」報價，整理成「工法比較與每戶分攤對比表」（如附件），使兩案數字可直接比較。

由修繕小組收斂 2～3 個外觀（顏色）方案並製作示意圖，避免現場開放討論難以收斂。

擬定工程總價上限及追加條款（結算超過上限 10% 之部分須再經會議決議）。

【乙】交區分所有權人會議表決（住戶做選擇題）：

工法案：包板 vs 剝除塗裝，並列對比表與每戶分攤金額，表決擇一。

預算案：通過工程總價上限；分攤方式採每戶均攤（7 月 3 日已決議）。

樣式案：就修繕小組提出之 2～3 個配色方案擇一，或以問卷徵詢多數意向後授權管委會辦理。

【丙】程序建議：

開會通知隨附對比表、配色示意圖及出席委託書（條例第 27 條）；無法出席之區分所有權人以委託書載明表決意向（單一受託人受託上限為區分所有權五分之一），使開會門檻與意向蒐集一次完成。

提案二：確認費用分攤（每戶均攤）決議之合法要件

說明：7 月 3 日區分所有權人會議已決議本工程採每戶均攤、每戶 13 萬元。外牆屬共用部分之重大修繕，法定分攤原則為按應有部分比例（公寓大廈管理條例第 10、11 條、民法第 799-1 條），惟依民法第 799-1 條第 1 項但書及實務見解，於「有客觀合理理由且無顯失公平」之前提下得採均攤。為使均攤決議穩固、降低未出席或少數住戶事後爭執之風險，建議確認並補強下列要件：

確認 7 月 3 日決議達第 31 條特別決議門檻（區分所有權人 2/3 以上且應有部分比例 2/3 以上出席，並經出席人數 3/4 以上及比例 3/4 以上同意）；若當日係以普通多數通過而未達此門檻，建議於後續會議依第 32 條補正。

於會議紀錄載明採每戶均攤之合理理由（外牆屬全棟共同外觀及結構安全、各戶受益與坪數無明顯關聯、施工不分坪數、行政簡便），並記錄少數反對意見之處理。

各戶坪數差距較大者，因均攤對小坪數戶恐顯失公平，宜評估對小坪數戶設緩衝或折衷，以免依民法第 799-1 條第 3 項遭不同意戶於規約成立後 3 個月內聲請法院撤銷。

建議將「每戶均攤」之分攤方式一併納入社區規約，其拘束力較單次會議決議更強，並及於日後之區分所有權人（繼受人）。

提案三：「授權及同意書（初版）」之修正

說明：現行版本部分條款對簽署住戶與管委會雙方均有風險，建議修正後再發放簽署：

刪除「追認 7 月 3 日臨時會所有決議」條款——本次決議已達法定門檻、合法生效並拘束全體住戶，無須追認；概括追認等同要住戶為未逐項確認之內容背書，易生疑慮。

授權範圍改為窮盡列舉，刪除「包括但不限於」等概括文字，並加註授權期限（至本工程驗收結算完成止）。

增訂追加款上限：結算金額超過核定預算 10% 之部分，須經區分所有權人會議決議，不在本同意書授權範圍。

增訂賸餘款條款：「工程結算後如有賸餘款，應於公告收支明細後 30 日內，按各戶原繳納金額比例併同孳息退還；如擬轉列公共基金，應另經區分所有權人會議決議。」

增訂逾期繳納處理：逾期者書面催告（7 日以上）並自期限屆滿翌日起按年息 5%（民法第 203 條法定利率）加計遲延利息，經催告仍不繳者依條例第 21 條訴請法院給付；繳款困難者得於期限前申請分期（建議至多 3 期、每月一期），分期期間按年息 5% 加計利息，任一期未繳視為全部到期。

繳費與簽署主體統一為「區分所有權人」（承租人非法定分攤義務人）；共有戶及代理簽署應附授權文件。

增訂施工保障條款（廠商投保營造綜合險及第三人責任險、保固年限、施工損害賠償、施工時間與安全防護），並於文末補附件清單、載明一式二份各執一份、設聯絡窗口。

提案四：財務控管與發包程序

說明：本工程款項達數百萬元，健全的控管機制既保障住戶，也保護經手之全體委員：

工程款存入專戶（或子帳戶）專款專用；動支採雙簽（主任委員＋財務委員），單筆逾一定金額經委員會決議；每期公告收支明細。

繳款指定「戶號＋姓名」匯款註記（或向銀行申請各戶虛擬帳號），一律開立收據；並建議決標後再收款或分期收取。

都發局已確認本案要求改善範圍為「全棟」：發包規格書應以全棟為施工範圍，完工後申請複勘解除列管；僅施作部分牆面之報價不予採用。

工法定案後訂定統一規格書（施工範圍與面積、材料規格、鷹架／清運／保護工程一律內含、含稅總價、工期、付款節點與保留款 5–10%、逾期罰則、保固年限），至少三家廠商同規格比價；現有兩家報價之待釐清事項清單另附。

訂定利益迴避原則：委員或其親屬與投標廠商有利害關係者，應主動揭露並迴避相關表決。

參、法源依據

公寓大廈管理條例第 10、11、18、21、31、36、38 條；民法第 203、799-1 條；建築法第 77、91 條（屆期未改善得處新臺幣 6 萬至 30 萬元罰鍰，並得連續處罰）。條文原文可於全國法規資料庫（law.moj.gov.tw）查詢。

肆、委員會決議

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提案委員簽名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 主任委員簽名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

傑出家園外牆修繕　工法比較與每戶分攤對比表

供區分所有權人會議表決參考　　民國 115 年 7 月 ＿＿ 日

說明

1. 戶數與各戶坪數以管理委員會清冊為準；每戶分攤金額＝工程總價 ÷ 戶數（本案採每戶均攤，業經 7/3 會議決議）。

2. B 案「待重報」欄位，須由管理委員會向廠商取得「全棟同範圍、同規格」報價後填入，兩案始能對等比較；切勿以不同範圍之總價直接比較。

3. B 案原報價金額偏低，主因係施工範圍縮小（僅部分牆面）與工序精簡，非工法本身較便宜；全棟正規塗裝含鷹架後未必低於 A 案。

4. 本表為決策比較用途，非最終報價；實際金額以決標結果及施工契約為準。